Kinh Nghiệm Cải Tạo Nâng Tầng Nhà Phố Cực Chắc Chắn

Hiện nay, nhu cầu cải tạo nâng tầng nhà phố cũ tăng đột biến tại HCM. Nhiều gia đình mong muốn nâng tầng nhà với mục đích mở rộng thêm không gian sống, hoặc để làm phòng cho thuê,… Chính vì vậy, Xây dựng Minh Bảo cung cấp dịch vụ cải tạo nâng tầng nhà phố vô cùng chất lượng và uy tín đáp ứng đầy đủ nhu cầu của khách hàng.

Trong bài viết này, nâng tầng nhà Minh Bảo xin gửi đến khách hàng kiến thức, cải tạo nâng tầng nhà rất hay, và được góp nhặt từ kinh nghiệm thi công rất nhiều công trình nâng tầng nhà thực tế của Xây dựng Minh Bảo, từ đó có thể mang đến cho khách hàng cái nhìn tổng quan nhất, chân thật nhất về thi công nâng tầng nhà.

 

1. Cải tạo nâng tầng nhà phố có phải xin phép xây dựng hay không và thủ tục như thế nào? 

Theo quy định của luật xây dựng hiện hành thì sửa chữa cải tạo nhà cũ mà thay đổi kết cấu chịu lực, chiều cao của công trình và công năng sử dụng thì phải xin phép xây dựng.

kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img1
Nâng tầng nhà phố có phải xin phép không?

Thủ tục xin phép xây dựng như: xin phép xây mới (Sổ hồng sao y, căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân sao y, bản vẽ tọa độ nhà sao y (nếu có), giấy cam kết không ảnh hưởng tới nhà bên, giấy cho phép của ngân hàng (nếu sổ hồng đang nằm trong ngân hàng) và thêm 1 hồ sơ thẩm định móng. Hồ sơ thẩm định móng do công ty có chức năng, nhiệm vụ thẩm định móng trong giấy phép kinh doanh cung cấp. (Thường thì nhà thầu sẽ giúp chủ đầu tư làm hồ sơ thẩm định móng).

2. Những cách cải tạo nâng tầng cơ bản hiện nay.

Hiện nay do hiện trạng nhà cũ khá phức tạp về kết cấu và công năng, do vậy căn cứ vào tình hình thực tế về địa chất, hiện trạng cũ, nhu cầu mới thì các kỹ sư thường đề xuất các biện pháp cải tạo nâng tầng.

2.1 Cải tạo nâng tầng không cần gia cố cột và móng

Trường hợp vận dụng: Nhà hiện trạng 1,2 tấm nhưng ngày trước khi thi công đã có tính đến sau này sẽ cải tạo nâng tầng thêm 1,2 tấm hoặc là kết cấu hiện trạng cũ tương đối vững chắc mà chỉ nâng lên 1 tấm mái bê tông, mái tôn, sàn giả… thì không cần phải gia cố cột và móng.

Cách làm: Sau khi nghiên cứu kỹ địa chất và hiện trạng quyết định biện pháp thi công. Nếu có thép chờ cũ đã chờ sẵn thì chỉ việc đánh gỉ và tiến hành nối thép đúng quy chuẩn của xây dựng về nối thép. Nếu không để thép chờ tiến hành khoan cấy và nối thép lên sau đó tiến hành ghép coppha cột đổ bê tông cột và thực hiện các công tác tiếp theo như xây mới.

Điểm chú ý: Khoan cấy thép, nối thép đúng quy chuẩn của xây dựng và xử lý tường giáp mí giữa tường cũ và mới phải đóng lưới chống nứt hoặc đục tường cũ đi tô lại.

kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img2
Công nhân Minh Bảo thực hiện công trình nâng tầng nhưng không cần gia cố móng
kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img3
Quá trình xây thô của công nhân Minh Bảo

2.2 Cải tạo nâng tầng phải gia cố cột

kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img4
Công nhân Minh Bảo thực hiện gia cố cột nhà

Trường hợp vận dụng: Vận dụng khi tiết diện cột cũ không đủ khả năng chịu lực khi nâng thêm 1,2 tầng nữa thì phải tiến hành gia cố cột.

Cách làm:

  • Cắt đục bỏ tường xung quanh cột củ và lớp vữa trên cột cũ.
  • Khoan cấy sắt đai và sắt chủ, sắt chờ bằng SIKA 731 2 thành phần A-B.
  • Quét lớp SIKA 732 2 thành phần A-B kết nối BT mới và BT củ.
  • Lắp dựng cốt pha và đổ BT.
  • Tháo dỡ cốt pha và xây tô.

Điểm chú ý: Phải đảm bảo sự liên kết giữa bê tông cốt thép gia cố thêm và bê tông cốt thép của cột cũ bằng các đai C và sika liên kết.

2.3  Cải tạo nâng tầng phải gia cố móng nhà

Trường hợp vận dụng: Vận dụng hệ móng cũ không đủ khả năng chịu lực khi nhà tăng tải trọng thêm 1,2 tấm.

Cách làm:

  • Đào đất xuống các định cao độ móng đơn cũ ( Chú ý không đào quá sâu so với chân hệ móng củ tránh trường hợp sụt móng).
  • Tạo hố móng băng kết nối bao quanh chân hệ móng củ.
  • Khoan cấy sắt bằng Ramset kết nối (Chú ý độ sâu lỗ khoan và kích cỡ mũi khoan theo tiêu chuẩn với đường kính sắt cần cấy).
  • Tạo sàn, dầm cốt thép, sắt chờ cổ cột hoặc giá cố cột trên móng băng để liên kết với hệ móng đơn cũ.
  • Lắp dựng cốt pha và đổ BT móng băng mới bao phủ hệ móng củ.
  • Xử lý khu vực hầm phân, hố ga, hệ nước cấp thoát.
  • San lấp mặt bằng.

Điểm chú ý: Căn cứ vào địa chất, hiện trạng ngôi nhà, công năng sử dụng mới và đặc biệt là hệ móng cũ là móng băng, móng đơn hay móng cọc..để có biện pháp gia cố móng phù hợp nhất.

kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img5
Quá trình gia cố móng nhà

2.4  Cải tạo nâng tầng phải gia cố cả cột và móng nhà

Trường hợp vận dụng: Vận dụng hệ móng cũ không đủ khả năng chịu lực khi nhà tăng tải trọng thêm 1,2 tấm mà biện pháp gia cố mình cột hoặc mình móng không đáp ứng được.

Cách làm: Là sự kết hợp giữa hai phương pháp gia cố cột và móng, Tiến hành gia cố hoặc thi công móng băng mới trước sau đó sẽ gia cố hoặc cấy ghép cột mới sau.

Điểm chú ý: Có những trường hợp để phù hợp với tải trọng và công năng của ngôi nhà sẽ tiến hành gia cố móng và cột cũ đồng thời làm thêm móng và cột  mới vì vậy sự liên kết hệ móng cũ và mới là đặc biệt quan trọng để hệ chịu lực tạo thành 1 khối thống nhất.

2.5 Cải tạo nâng tầng phải gia cố cả cột và móng nhà bằng hệ thép I

Trường hợp vận dụng: Khi hiện trạng nhà cũ là cột gạch, nâng lên số tầng và tải trọng ít kết hợp với thi công bằng sàn giả hoặc tấm xi măng Cemboard 3D Thái Lan, thì nên sử dụng gia cố bằng cột I vừa đảm bảo chịu lực, thời gian thi công nhanh, tiết kiệm tài chính cho chủ đầu tư.

Cách làm: Căn cứ vào thực tế về tải trọng để bố trí số lượng cột cho phù hợp. sau khi xác định số lượng cột tiến hành đào hố thi công móng đơn và tiến hành chôn I hoặc làm bản mã. Sau đó nối I đúng quy cách và hàn râu vào thép I để tiến hành xây tường và cuối cùng là xây bao I bằng gạch để tiết kiệm diện tích hoặc dùng tấm Cemboard, thạch cao đóng xung quanh lại đảm bảo tính thẩm mỹ cho căn nhà.

kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img6
Công nhân Minh Bảo đang khóa cấy thép gia cố

Điểm chú ý: Hàn nối I theo đúng quy chuẩn nối bản mã và xây hoặc đóng Cemboard đảm bảo thẩm mỹ cho ngôi nhà.

3. Phương án sàn các lầu khi cải tạo nâng tầng

Trong cải tạo nâng tầng thường sử dụng phương án sàn sau đây để đảm bảo phù hợp với tải trọng của ngôi nhà.

  • Sàn bê tông cốt thép thật: Như xây mới.
  • Sàn bê tông cốt thép giả: Sử dụng xà gồ 5cmx10cmx1,8mm đan a500 có hàn găng và trải tôn lên sau đó đan thép phi 6a150 đổ bê tông dày 7cm.
  • Sàn cemboard 3D Thái Lan: Sử dụng xà gồ 5cmx10cmx1,8mm đan a500 có hàn găng và sau đó trải tấm Cemboard 3D Thái lan dày 14 đến.

4. Chi phí cải tạo nâng tầng

Khi cải tạo nâng tầng nhà nếu không gia cố cột và móng chi phí được tính theo m2 như khi xây mới, cần dự trù thêm kinh phí sơn lại toàn nhà.

Khi gia cố cột và móng thì phải cải tạo lại điện nước toàn nhà, phần vật liệu hoàn thiện cũ cơ bản được phá bỏ vì vậy mà kinh phí cũng tương đối cao, vì chỉ tận dụng được 1 phần khung xương nhà cũ.

5. Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá cải tạo nâng tầng

Ngoài các yếu tố như diện tích, đường lớn nhỏ, nhu cầu về công năng thì cải tạo nâng tầng có mấy điểm khác biệt ảnh hưởng đến chi phí.

  • Hệ số an toàn móng cột do bộ phận kết cấu tính toán.
  • Trình độ chuyên môn của nhà thầu khi xác định biện pháp cải tạo nâng tầng.
  • Hóa chất và quy trình khoan cấy kết nối bê tông cốt thép.

6. Quy trình khảo sát, tư vấn và báo giá của Minh Bảo

kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img7
Quy trình khảo sát, tư vấn và báo giá của Minh Bảo

7. Những lưu ý khi thực hiện cải tạo nâng tầng

  • Kiểm tra trụ chống của nhà cũ trước khi thực hiện việc nâng tầng

Chắc rằng ai cũng hiểu rằng, trụ chống phải đảm bảo, đủ chắc chắn thì mới có thể nâng thêm tầng. Thường thì điểm yếu của những ngôi nhà nâng tầng đó là điểm tiếp nối, liên thông giữa các tầng với nhau do các trụ không liên thông với nhau. Vì vậy khi nâng tầng các trụ phải liên thông bền vững với nhau để đảm bảo rằng trọng lực giữa các tầng được phân bổ đều trên các trụ. Việc này phía Xây dựng Minh Bảo đủ chuyên môn để trực tiếp kiểm tra kỹ lưỡng các thông số trước khi xây dựng nâng tầng nhà.

  • Tính toán chiều cao tầng nhà

Như bạn biết đấy, chiều cao tầng nhà chính là khoảng cách được tính từ sàn nhà cho tới sàn nhà tầng tiếp đó. Việc tính toán chiều cao tầng nhà phải được thực hiện cẩn thận vì nó là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới nền móng của cả căn nhà. Trong trường hợp nền móng yếu thì mà lại nâng tầng quá cao thì rất dễ dẫn đến rủi ro cho chủ đầu tư như: sụt, lún, hoặc nghiêng đổ, sập nhà,..

Thêm vào đó, đặc điểm những căn nhà phố thường thường có những đường dây điện, dây mạng chằng chịt… vì vậy cần tính toán để có giải pháp nâng tầng nhà phù hợp với đặc trưng này.

  • Nên sử dụng các loại tường nhẹ, hoặc vách ngăn nhẹ trong cải tạo nâng tầng nhà.

Các loại tường nhẹ sẽ giúp giảm bớt trọng lực lên cột trụ, nền móng của căn nhà. Hơn nữa, chúng lại giúp gia chủ tiết kiệm chi phí với ưu điểm giá rẻ, nhưng vẫn đảm bảo những công năng bền đẹp, chịu lực tốt, có thể cách nhiệt, cách âm và đa dạng mẫu mã trên thị trường. Bởi những ưu điểm đó, mà tường nhẹ được rất nhiều khách hàng ưa chuộng, lựa chọn sử dụng.

  • Nên lựa chọn sử dụng những loại vật liệu tốt và chất lượng.

Chắc chắn một điều rằng, khi cải tạo nâng tầng nhà sẽ tạo thêm một sức ép nhất định của tầng lầu lên tổng thể ngôi nhà. Vì vậy, chúng ta cần chọn những loại vật liệu chất lượng, để tăng độ bền bỉ, tăng tuổi thọ cho ngôi nhà. Hơn thế nữa, những vật liệu chất lượng cao cũng sẽ giúp cho ngôi nhà của bạn thêm sang trọng, đẹp và đầy thẩm mỹ.

8. Một số hình ảnh công trình nâng tầng nhà tại HCM do Xây dựng Minh Bảo thực hiện

kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img8
Công nhân Minh Bảo thi công nâng tầng nhà tại HCM
kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img9
Công nhân Minh Bảo thực hiện nâng tầng nhà
kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img10
Nâng tầng nhà
kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img11
Quá trình tháo dỡ
kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img12
Quá trình nâng tầng
kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img13
Nâng tầng nhà
kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img14
Công nhân Minh Bảo thực hiên quá trình nâng tầng
kinh-nghiem-cai-tao-nang-tang-nha-pho-cuc-chac-chan-img15
Quá trình nâng tầng

Trên đây là những kiến thức cơ bản cho khách hàng có nhu cầu cải tạo nâng tầng nhà cũ cần tham khảo để hình dung được mình phải làm những gì với mục đích nâng tầng nhà. Mong rằng, những kiến thức Xây dựng Minh Bảo mang lại sẽ hữu ích với quý vị.